[하반기 부동산 어디로]전세난·초저금리 부동산 열풍은 계속된다

중도금 대출 규제에도 부동산 시장 굳건

비강남권 위주로 분양시장 여전히 활활

기관들 "수도권 강보합 지방 약세" 예상

정부 추가대책 주시···무리한 대출 피해야

서울 전농동 아파트 단지 전경(출처=뉴스웨이 DB)

# “4년 전 서울시 강서구 마곡지구에 들어올 때 아파트(112㎡) 전세가가 2억2000만원이었는데 지금은 3억5000만원으로 뛰었어요. 매매가는 3억3000만원에서 6억원까지 올랐고요. 처음에 전세로 할까 매매로 할까 고민하다 대출받는 게 싫어 전세로 했는데, 결국 그때 집을 샀어야 했나 싶어요.”(직장인 배모 씨·38)

# “경기 하남시에서 서울로 출퇴근하고 있는데 2년 만에 전세가가 1억원이나 올랐어요. 요즘 동네 전업주부들은 하남 인근의 ‘미사지구’가 강남라인에 있는 마지막 투자처라며 주말마다 아파트 모델하우스를 보러 다녀요. 집값은 계속 오르고, 가만히 있다가는 집 한 채 못 산 채 인생이 끝날 것 같아 답답하네요.”(직장맘 강모 씨·35)

지상 최대 고민거리인 내 집. 집을 사느냐 마느냐로 오늘도 많은 사람이 골머리를 앓고 있다. 혹자는 “세상에는 집을 소유한 사람과 그렇지 못한 사람, 딱 두 부류가 있다”고 말하기도 한다.

하반기 부동산 시장 기상도도 집값 흐름을 빼놓고는 얘기하기 어렵다. 특히 수도권은 전세매물 부족과 한국은행의 초저금리 현상을 통한 내집마련 수요위주의 강보합세가 이어질 것을 보인다.

물론 금융위원회 등 금융 당국의 대출 규제 등으로 분양시장에 몰리던 수요가 감소하면서 과열 양상을 보였던 강남 재건축 시장 등 일부 지역은 시장 열기가 한 풀 꺾일 가능성이 있으나, 비강남권을 비롯해 수도권 유망 택지지구 등 인기지역 물량 위주의 청약열기는 지속될 전망이다.

올해 말까지 수도권에서 3조 원 이상의 토지보 상금이 풀릴 것으로 보여 갈곳을 잃은 금융권 부동자금과 함께 부동산 자산에 자금이 몰릴 가능성도 있다. 다만 수도권을 제 외한 지방은 부산, 제주도 등 일부 인기 지 역을 제외하면 가격 조정 여지가 적지 않을 것이라는 분석이다.

◇8년만에 서울 집값 최고 =2014년부터 DTI(총부채상환비율)·LTV (주택담보대출비율) 규제가 완화되면서 아파트 매매가와 전세가의 동반 상승세가 심상치 않다. 특히 지난 6월 서울 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가) 이 사상 최고치인 75%에 이르는 등 수도권 주택의 전셋값 상승은 상상을 초월한다. 관련 통계를 집계하기 시작한 1998년 12월 이후 가장 높은 수준으로, 치솟는 전셋값에 서울에서 수도권 외곽으로 밀려나는 세입자를 일컫는 ‘전세난민’이란 신조어가 다시 회자된다.

게다가 올해 상반기 서울에서만 1만 가구 이상 주택이 재건축·재개발로 철거되는 등 주택정비사업에 따른 전세난도 지속되고 있다. 여기에 지속적인 기준금리 인하(현재 역대 최저인 1.25% 수준)로 전세보다 월세를 선호하는 집주인이 늘면서 전세 품귀 현상에 ‘울며 겨자 먹기’ 식으로 월세를 선택하는 이도 많다. 경기지역 아파트의 평균 전세가율 역시 77.7%로 역대 최고치를 기록했다.

집값이 오를수록 세입자의 상대적 박탈감은 커진다. 지난 2000년대 후반 글로벌 금융위기 이후 하향세 내지 제자리걸음을 보이던 서울 집값이 지난해 초부터 급등하기 시작해 지난달 사상 처음으로 평균 5억원을 넘어섰다.

KB국민은행은 최근 “6월 서울 아파트· 단독·연립 등 주택 평균 매매가격이 지난해 1월보다 평균 5400만 원 오른 5억198 만원으로 집계됐다”고 발표했다. 서울 주택평균매매가가 5억원을 넘은 것은 이번이 처음이다. ‘그때 집을 샀어야 했는데···’ 하고 후회하는 사람이 늘고 있는 이유이기도 하다. 지금이 최고가라는 점에서 “앞으로 떨어질 일만 남았다”고 내다보는 이가 있는 반면, 상당수 부동산 전문가들은 “시장 자체가 과열됐다고 보기는 어렵다”고 진단한다. 특히 올해 들어서는 강남권을 중심으로 상승세를 이어가고 있다.

'부동산114'에 따르면, 올 상반기 강남구(3.64%), 서초구 (2.57%), 송파구(2.1%) 아파트는 서울에서도 높은 상승률을 보였다. 재건축 이야기가 아직 나오지도 않은 서울 대치동 은마아파트는 101.70㎡형 조사가격이 최근 10억 4500만원까지 올랐다.

◇초저금리 주택 투자 늘어 = 올해 상반기 서울 아파트 분양가가 작년에 비해 30%가량 올랐다. 분양가는 물론 전국 아파트 가격도 한국은행의 기준금리 인하 결정 이후 은행권의 대출 금리가 떨어지면서 주택담보대출을 통한 부동산 거래량이 늘었고, 이런 부동산 수요에 따라 매매가격이 상승하고 있는 추세인 것.

한국감정원에 따르면 지난달 전국 주택 매매가격은 0.04% 상승했다. 전달보다 오름 폭이 0.01%포인트 늘면서 석 달 연속 상승세를 이어갔다. 사상 최저금리 상황이 이 어지면서 시중의 투자 자금이 그나마 안전 자산으로 분류되는 주택시장으로 몰리고 있기 때문이다. 하반기에도 한은의 추가적 인 금리인하가 예상되는 등 저금리에 따른 부동산 기조가 유지될 것이란 전망이다. 전세시장에선 수익을 높이려는 심리가 강해져 월세 전환의 가속화, 월세 가격 인하, 수익형 부동산에 대한 관심 증대 등이 나타날 것이란 예상도 함께 나온다.

◇수도권 강보합, 지방 조정 전망 부동산 연구기관들은 기준금리 인하에 따른 저금리 지속 현상을 비롯해 유동성 확대와 고전세지역 매매전환수요 등으로 실수요자 중심의 매매수요가 지속될 것으로 전망했다. 특히 수도권 일반 아파트의 경우 강보합 수준을 유지할 것이라는 전망이다.

주택산업연구원은 ‘2016년 하반기 주택 시장 전망’에서 하반기에는 전국 매매가격 0.8%, 전세가격 1.3%가 상승하면서 올 한 해 동안 전국적으로 매매가격과 전세가격 모두 1~2%대의 안정적상승세가 전망된다고 말했다.

다만 지방 매매시장은 하반기 약보합이 유지되면서 올 한해 약보합 시 장이 형성될 것이라고 했다. 채미옥 한국감정원연구원장은 “하반기 주택 매매시장은 대내외적 불안요소가 상 존하지만 실수요자 매매전환 수요와 주요 관심지역 분양호조 및 추경 등으로 소폭 상 승할 것으로 보인다. 전세시장은 수도권 및 혁신도시 지역을 중심으로 입주물량이 늘어나면서 상승폭이 둔화되거나 하락세로 전환되는 지역이 늘어날 것으로 전망된다”고 말했다.

김덕례 주택산업연구위원은 “상반기에 시행된 여신심사 선진화 가이드라인 영향과 하반기 주택시장에 대한 불확실성 리스크 확대로 상반기에 공급물량이 몰리면서 전년동기보다도 공급물량이 많아진 것 은 향후 시장부담으로 작용할 수 있다. 적정수준의 주택 공급물량 관리가 필요하다“고 설명했다.

하반기 거시경제 지표 불확실성과 더불어 주택 분양시장은 수도권 보다 지방이 더 불투명하다는 게 전문가들의 평이다. 이에 청약전략으로 수요자들 에게 입지와 분양가 등 상품의 기본 요소를 먼저 챙길 것을 조언한다.

장경철 부동산센터 이사는 "청약경쟁률이 높은 인기 단지가 모두 살기 좋고 투자이익을 낼 수 있는 집이라고 판단하는 건 오산이다. 전매 차익을 바라고 무리하게 대출을 받아 분양 받지 말고, 시장 변동성을 감안해 스스로 분양가를 감당할 수 있는지를 먼저 생각해야 한다"고 말했다.

김성배 기자 ksb@