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임대차 3법 1년 “전세난 가중” vs “거주비 완화”

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임대차3법 시행 이후 1년새 전셋값 27.16% 올라
“임대인 계약 전 보장기간 분까지 전셋값에 포함”
일각선 전셋값 급등 집값 영향...전세가율 못미쳐
“실계약 76% 전셋값 5% 이하 올려...거주비 완화”

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노원·도봉 등 서울 동북권 일대 아파트 단지. 사진=연합뉴스 제공

임대차3법이 시행된 지 1년여가 된 가운데 법안의 효과에 대해 의견이 분분하다. 야당과 일각에서는 임대차3법이 전세 공급을 축소시켜 전셋값 급등을 야기했다는 지적이 나오고 있다. 반면 임대차3법으로 임차인들이 4년여간 거주기간이 보장돼 주거안정에 기여했다는 평가도 있다.

임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등을 골자로 하는 임대차보호와 관련된 3가지 법을 말한다.

전월세 신고제는 전세 계약 이후 지자체에 통보하도록 한 것으로 임대시장의 ‘투명성’을 높이는 방안으로 추진됐다.

전월세 상한제는 임대료 증액 시 상한을 5%로 제한한 것으로 임차인들은 상승폭을 예측할 수 있고 차후 계획을 세울 수 있어 재계약 시 갑작스럽게 큰 목돈이 필요한 상황을 막기 위해 마련됐다.

계약갱신청구권은 1회(2년)에 한해 한 번 더 세입자가 집주인에게 임대차 계약을 요구할 수 있는 권리를 말한다. 세입자들이 갑작스럽게 퇴거를 당하는 일이 없도록 한 것.

임대차3법 모두 임차인들을 위한 법안이지만, 지적이 나오는 이유는 일부에서 부작용이 발생되면서 전세가격이 급등했기 때문이다.

KB국민은행 리브부동산이 발표한 월간 KB주택가격동향에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3483만원으로 새 임대차법이 시행된 작년 7월(4억9922만원)보다 1억3562만원 올랐다. 1년간 27.16% 오른 것. 이는 직전 1년(2019년 7월~2020년 7월) 동안 상승액 3568만원(4억6354만→4억9922만원)과 비교하면 3.8배 높은 수준이다.

임대료 증액 상한선을 5%로 제한해 놓자 임대인들이 계약 전 미리 대폭으로 금액을 올려놓거나, 임대계약이 끝난 이후 다음 세입자를 받기 전 미리 가격을 산정해 전셋값을 올리는 일이 발생하면서 전세가격이 급등했다. 또 계약갱신청구권으로 매물이 줄어든 것도 전셋값 급등의 원인으로 꼽힌다.

하지만 일각에서는 전셋값 급등의 주원인은 ‘집값 급등’ 탓이라는 분석도 있다. 임대차3법도 일부 영향을 미쳤지만, 매매가격이 급등하면서 전세가격도 동반 상승했다는 것.

월간 KB주택가격동향에 따르면 해당 기간 중 서울 아파트 평균 매매값은 9억5033만원에서 11억5751억원으로 급증했다. 1년새 21.80%가 증가한 것이다. 현재 가격에 임대차법 시행직후인 지난해 8월 전세가율(52.27%)를 적용 시 평균 전세가격은 6억1660만원으로 산정된다. 이는 현재 서울 아파트 평균 전세가격과 비슷한 수준이다. 지난 5월 기준 서울 전세가율(61.2%)을 도입하면 전세가격은 더 올라간다.

오히려 임대차3법이 4년간 안정적인 주거 방패가 되면서 세입자들의 거주비를 완화하는 효과를 냈다는 분석도 있다.

실제 지난 21일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 부동산 시장점검 관계 장관회의에서 발표된 ‘임대차 3법 시행 효과 보고’에 따르면 임대차3법 시행 이후 서울 주요 아파트 전·월세 계약 갱신율은 77.7% 올랐다. 1년 전 57.2%와 비교하면 20%포인트 넘게 높아졌다.

또 전·월세 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 증가했고, 갱신 계약 중 76.5%는 보증금을 5% 이하로 인상한 것으로 나타났다.

다만 정부·여당은 임대차3법이 전세난 가중에 영향을 미쳤다는 점은 일부 인정하고 신규계약에도 전·월세 상한제를 적용하는 등의 방안을 검토 중이다.

윤호중 더불어민주당 원내대표는 지난 취임 100일 기자간담회에서 신규 계약 주택의 임대료가 급등한 것에 대해 “그동안의 집값 상승분에 앞으로 4년 동안 임대료를 올리기 어려울 것이란 집주인 생각이 더해졌다고 본다”며 보완에 나설 계획임을 밝혔다. 또 앞서 송영길 민주당 대표도 지난 5월 “임대차 3법을 만든 뒤 목표와 다른 결과가 나타나 이를 보완하기 위해 노력하고 있다”고 전한 바 있다.

서승범 기자 seo6100@

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