하반기 이주물량 증가, 양극화 우려··· 서울 전세난 VS 일부 지역 역전세난

등록 2017.08.23 16:47

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서울 재건축 재개발 이주 물량 5만가구, 일부 지역 공급과잉 예상 되면서 양극화 초래 “정부 전월세 시장 잡는 규제책 마련해야”

목동의 한 부동산중개업소 밀집지역 모습. 사진=뉴스웨이DB

가을 이사철 시즌과 하반기 재건축·재개발로 인한 이주가 대거 예정돼 있어, 아파트 입주 물량이 크게 늘어날 것으로 전망된다. 이에 8.2 대책 후 수요자들이 대거 전·월세로 전환되면서 전세난이 예고, 반면 일부 지방 지역에서는 공급과잉으로 인한 미분양과 역전세난이 일어날 수 있어 양극화 현상이 초래 될 우려다.

23일 부동산114에 따르면 올해 서울에서 재건축과 재개발로 이주해야 하는 수요는 5만가구로 예상했다. 대규모 단지의 재건축이 진행되고 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에 전체 이주 물량의 40%가 넘는 2만여가구가 몰려 있다. 6000가구에 육박하는 강동구 둔촌주공아파트(5930가구)를 비롯해 개포주공1단지(5040가구), 개포주공4단지(2840가구)가 이주 대상이다.

둔촌주공아파트는 지난달부터 이주를 시작하면서 강동구 전세가가 최근 두 달 사이 6.61% 상승하는 등 벌써 들썩이고 있다. 이 아파트의 이주는 6개월에 걸쳐 차례로 진행된다. 둔촌주공아파트 인근 고덕래미안힐스테이트 전용 84㎡ 전셋값은 두 달 전 5억7000만원에서 최근 6억3500만원으로 6500만원이 올랐다. 강동롯데캐슬퍼스트 전용 84㎡의 전셋값도 5월 말 5억3000만원에서 최근 5억8000만원으로 5000만원이 뛰었다.

개포주공4단지가 오는 16일부터 이주를 시작하고 곧 관리처분을 신청하는 개포주공1단지도 올해 안에 이주가 시작될 것으로 보인다.

강북에서도 재건축·재개발에 따른 이주가 잇따를 전망이다. 서대문구의 재건축·재개발 사업이 5440가구로 가장 많고 동대문구(4552가구)와 성북구(4151가구), 은평구(2920가구), 양천구(2064가구), 동작구(2003가구) 등의 순으로 이주 수요가 남았다.

이주수요로 인해 전세난이 우려되면서 집을 사려던 실수요자들은 주택담보인정비율(LTV)과 DTI(총부채상환비율) 강화로 대출 한도가 줄면서 매수를 미루고 전월세로 돌아서고 있다. 이에 전월세 수요 증가로 가격 상승과 전세물건 부족 등이 겹치면 서울 전세시장의 불안이 더 커질 전망이다.

반면 일부 지방 지역은 서울 지역과는 대조적으로 역전세난 현상이 예상되면서 양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.

주택산업연구원은 ’2017년 하반기 주택시장 전망’ 보고서를 통해 서울·부산 등의 호황이 전체 시장을 견인하고 있지만, 지방의 경우 입주물량 증가 등 잠재적 위험이 커지면서 부동산 규제책에 필요성이 확대되고 있다고 전했다.

주산연은 올해 하반기 주택 공급은 전년대비 20%~50% 수준의 감소가 예상되면서 ▲인허가 29만1000호 ▲착공 25만7000호 ▲분양 19만1000호 수준이 될 전망이다. 하지만, 준공(입주예정) 물량은 전년대비 15.1%가 증가한 31만3000호에 달할 전망이다.

이는 지방 및 수도권 일부 지역을 중심으로 공급과잉이 발생해 ‘역전세난’이 일어날 수 있다는 분석이다. 특히 올해 상반기에 비해 하반기로 접어들수록 매매·전세가 상승폭이 둔화되고 있다는 점도 눈여겨볼 만 하다.

하반기 주택시장 5대 영향 변수는 대출규제, 금리, 가계부채, 대선(정책방향), 입주량 등으로 꼽힌다. 입주물량 급증지역 중심으로 하방 압력이 커지면서 상승하던 지역이 하락세로 전환될 수 있다. 향후 금리 영향 확대와 강력한 가계부채 관리정책 추진이 예상되고 있어 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 합리적 수준의 주택금융정책 추진이 중요하다.

부동산 업계는 수도권과 지방 일부 지역의 경우 분양가 이하의 매물이 나오고, 전월세 물량이 쏟아져 공급이 수요를 초월할 것으로 보고 있다. 세입자에게 전세금이나 보증금을 주지 못하는 경우도 늘어날 것이란 분석이다.

양지영 리얼투데이 실장은 "정부가 규제를 당장 내놓더라도 시장이 즉각적으로 반응하지는 않을 것"이라면서 "다만, 하반기 입주물량이 증가하고, 금리인상까지 겹치면 매매 및 전세가에 영향을 미칠 수 있다"고 말했다. 이어 "전세가의 경우도 지역별로 양극화가 뚜렷해 입주물량이 많은 곳은 떨어질테고, 부족한 곳은 보합세를 유지할 것"이라고 덧붙였다.

박원갑 국민은행 부동산수석위원 역시 "정부가 부동산 규제책을 발표하면 핵심이 대출 규제일텐데 인기지역과 비인기지역 부동산 시장의 양극화가 극명하게 갈릴 전망"이라면서 "선별적 규제 적용에 대한 가이드라인이 나와봐야 한다"고 조언했다.

업계 관계자는 "정부가 투기세력을 잡기 위해 매매시장에 대한 강력한 규제를 펼치면서 오히려 전·월세 시장 불안을 야기하고 있다"며 "전·월세 시장을 잡기 위해선 내달 발표할 주거복지 로드맵에 행정구역을 넘나드는 종합적인 이주 대책이 필요하다"고 말했다.