[수익형부동산 낮과 밤]①우후죽순 공급에 美금리인상 임박 온통 ‘잿빛’

미국 연내 금리인상 확실···초저금리 끝

공급과잉에 고분양가 속출 리스크 커져

오피스텔 경매 시장 과열···수익성 의심

레버리지 투자 지양하고 옥석부터 가려야

(출처=뉴스웨이 DB)

오피스텔, 상가, 분양형 호텔, 빌딩 등 수익형‘ 부동산 투자에 빨간불이 켜졌다. 미국이 연내 금리인상을 기정사실화하면서 한국은행의 초저금리가 저물날이 멀지 않다는 관측이 나와 자기 자본비율은 낮추고, 대출은 극대화하는 레버리지 투자의 리스크가 갈수록 커지고 있다는 것이다. 게다가 고분양가에 따른 저수익 부동산이 속출, 옥석가리기 투자가 아니라면 낭패를 볼수 있다는 분석이 힘을 얻고 있다.

◇대표상품 오피스텔 수익률 하락 = 가장 대표적인 상품 중 하나인 오피스텔 시장이 휘청이고 있다. 저금리 기조의 영향으로 안정적인 임대수익을 내세운 오피스텔 공급이 꾸준히 이어지고 있지만 공급과잉 우려와 함께 수익률도 지속적으로 하락하고 있다.부동산114에 따르면 지난 8월말 기준 전국 오피스텔 임대 수익률은 5.48%를 기록했다. 지난 2010년 6.17%에서 꾸준히 하락해 지난해 5.53%에서도 더 떨어졌다.

업계 관계자는 “2013년과 2014년 분양했던 오피스텔이 올 들어 대거 입주하면서 공실률이 증가해 수익률이 떨어졌다”면서 “올 하반기에도 수도권 오피스텔 입주물량이 줄줄이 대기하고 있어 수익률은 더 떨어질 것으로 예상된다”고 말했다.

반면 3.3㎡당 분양가는 계속 올랐다. 2002년 3.3㎡당 평균 561만원이었던 전국 오피스텔 분양가는 지난해 평균 784만원까지 올랐다. 올해 2분기에는 824만원까지 뛰어 상승세가 가파르다. 오피스텔의 수익률은 떨어지고 3.3㎡당 분양가는 올랐으나 넘치는 유동성에 투자가는 쇄도, 개발호재와 청약률에 현혹돼 묻지마 투자 시에는 낭패소지가 큰 것으로 지적됐다.

업계 관계자는 “광교와 미사강변 등에 주요 오피스텔이 수백 대 1의 경쟁률을 기록했다고 발표했으나 실제 프리미엄은 미미하다”며 “개발호재에 편승한 고분양가 오피스텔의 실수익윻은 인근 아파트보다 수익률이 낮을 수 있다는 점에 유의해야 한다”고 말했다. 오피스텔의 경우 경매시장도 과열돼 수익성을 의심받고 있다. 경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난 7월 기준 강남3구 소재의 법원경매 오피스텔 매물의 낙찰가율은 93.0%로 나타났다. 서울 전체 낙찰가율이 88.2%인 것을 감안하면 약 4.8%포인트 높은 수치다.

낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가 비율로 이 수치가 높을수록 해당 부동산의 입찰 경쟁이 치열했다는 것을 의미한다. 공급과잉 우려도 여전하다. 부동산114에 따르면 전국 오피스텔 분양물량은 최근 3년간 줄곧 증가하고 있다. △2013년 3만9000실 △2014년 4만3000실 △2015년 6만5000실로 늘었고 올해도(8월 기준) 3만7000실이 공급돼 작년 수준에 이를 전망이다.

◇분양형 호텔 수익률 높지만 리스크 커 = 최근 인기를 끌고 있는 분양형 호텔도 안심하기 어렵다. 기준금리 1%대, 오피스텔 수익률 5%대인 상황에서 8~12% 수익률로 투자자들의 관심을 끌고있지만 위험 부담도 적지않다. 수익형 호텔은 개인투자자들에게 객실을 분양하고 향후 호텔 운영 수익금을 나눠 갖는 방식이다. 수익형 부동산 상품의 하나로 2012년부터 활발히 판매되고 있다. 흔히 시행사들은 분양자 모집을 위해 일정 기간 고수익을 약속한다. 예를 들어 총 분양가가 약 2억원인 26.66㎡(이하 전용면적)을 분양받으면 매월 약 128만원. 1년에 1536만원을 수익금으로 보장해준다. 2년 동안의 총 보장 수익은 3072만원이다. 그 이후에는 운영 수익금을 투자금액 비율대로 받게 된다.

믿을 수 있는 시행사나 분양 대행사라면 사정이 나을 수 있으나, 사업도중 부도가 나면 낭패를 피하기 어렵다. 실제로 대표적인 수익형 호텔 개발 및 운영업체로 알려진 ‘폴앤파트너스’ 조차도 지난 1월 경영난을 견디지 못해 부도를 맞은 바 있다. 이 업체는 ‘라마다 호텔 앤 스위트 남대문’, ‘라마다 서울 동대문’, ‘라마다 앙코르 동대문’ 등 네 곳의 호텔을 운영해 왔다. 비슷한 호텔들이 우후죽순으로 생겨나고 경쟁이 치열해지보보니 공실도 나오는 등 경영 어려움으로 법정관리로 가능 사례가 나오기도 한다.

다만 상가의 경우 전체적으로 오름세를 보이고 있다. 올 2분기에는 4.4%를 기록했다. 최근 7년간 분기별 수익률 중 최고치다. 상가의 큰 단점은 경기에 민감하다는 점이다. 게다가 권리금에 대한 법적 보장도 미흡하다. 부산 국제시장의 '꽃분이네'가 대표적 사례다. 현재 금리가 역대 최저 수준인 만큼 앞으로 수익률을 낙관할 수 없는 만큼 섣부른 투자를 경계해야한다는 의견도 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형부동산은 기본적으로 금리와 경기에 민감하다. 특히 초저금리를 활용한 레버리지 투자는 위험성을 동반하니 조심해야 한다. 앞으로 경기가 더 침체될 수 있고 금리도 지금보다 오를 수 있는 만큼 수익률은 이보다 더 좋아지기는 어려울 수 있다. 단 금리가 하락하더라도 금융상품보다는 높은 수익률을 얻을 가능성이 커 수요가 유지될 수도 있다”고 말했다.

김성배 기자 ksb@