임대차법 탄생 2년 갱신 첫 만료···집값 폭등에 '전세대란' 일촉즉발

8월 계약갱신청구권 첫 만기

신규계약은 '시세대로' 가능해져

법시행후 서울 평균값 30% 들썩

서울 부동산. 사진=이수길 기자 [e-mail]

오는 8월 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년) 첫 만료를 앞두고 서울 아파트 전셋값이 벌써부터 요동치고 있다. 통상적으로 계약 만료일 2~3개월 전부터 전세계약이 체결되는 만큼 공급가뭄에 따른 전세 품귀현상과 맞물려 임대인들이 지난 2년간 반영하지 못했던 인상률을 신규 계약에 반영하는 움직임이 시작됐다. 계약갱신청구권 덕을 봤다가 2년 새 폭등한 전셋값을 감당할 수 없는 전세난민이 대거 양산되는 등 전세대란이 예고되고 있다.

12일 공인중개업계와 부동산R114에 따르면 최근 서울 전세시장에는 아파트뿐 아니라 빌라 매물까지 자취를 감추고 있다. 하반기 예정된 입주물량도 지난해의 절반 수준으로 줄어들며 전세대란 시계가 빨라지고 있다.

부동산 빅데이터앱 아실의 통계를 보면 이달 초 기준 서울의 전세 매물은 3개월 전보다 13.5% 감소했다. 전‧월세 매물은 같은 기간 14.8% 줄며 전국에서 가장 많은 하락세를 나타냈다. 성북구(36.8%), 광진구(28.2%), 노원구(25.2%) 등 강북지역뿐 아니라 송파구(23.6%), 강남구(15%), 서초구(6.5%) 등 강남권에서도 매물 감소세가 뚜렷하다.

서울 송파구 공인중개사무소 관계자는 "주택 수는 증가하지 않았는데 세입자의 계약 기간이 사실상 4년으로 늘어난 셈이라 아파트, 빌라 할 것 없이 전월세 매물이 나오지 않고 있다"며 "매물을 찾는 문의는 종종 오지만 보여 줄 집이 없다"고 말했다.

하반기 예정된 신규 아파트 입주량도 지난해의 절반 수준이다. 부동산R114에 따르면 이달부터 올해 12월까지 예정된 서울 아파트 입주물량은 9693가구로, 지난해 같은 기간 1만8172가구의 53.3% 수준에 불과하다.

계약갱신청구권을 사용하고 4년 만에 이사를 준비하는 세입자는 난민 신세를 면치 못하는 상황이다. 전세매물과 입주량이 동시에 줄어든 데다 그동안 전세가격이 크게 오른 탓에 재계약마저 힘들기 때문이다. 이에 서울을 벗어나거나 월세 낀 거래를 고려하는 이들도 많다.

특히 서울시 입주물량 감소로 전셋값은 더 오를 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 지난해보다 34.48%(1만1272가구) 줄어든 2만1417가구로 조사됐다. 2020년(4만9525가구)의 절반에도 못 미치는 수준이다. 전세 세입자들의 매매 전환도 쉽지 않을 것으로 보인다. 4월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억7722만원이다. 현재 서울에서 평균 전세금(6억7570만원)으로 매매할 수 있는 6억원 이하 아파트는 절대적으로 부족해 품귀현상까지 빚고 있다.