인간과 공간을 위한 빛의 가장 아름다운 진화 옳은미래 lg의 옳은 미래가 더 궁금하다면 lgfyture.com
등록 :
2020-07-09 10:19

[기고]인공지능을 활용한 가치평가 가능한가

정원혁 디플러스 대표

얼마 전 한국감정평가사협회가 한 프롭테크 기업을 유사감정평가 행위로 검찰에 고발했다고 한다. 언론에서도 많은 관심을 가지고 보도했다.

필자 역시 빅데이터를 이용해 다양한 서비스를 제공하고 있는 만큼, 그 경험을 바탕으로 ‘인공지능을 활용한 가치평가’에 대한 의견을 제시하고자 한다.

인공지능 분야에서 가장 앞서가고 있는 나라는 미국이다. 미국기업은 전 세계인의 행동 양상을 데이터화 하고, 이를 활용해서 막대한 부를 축적하고 있다. 인간의 행동 양상을 가치 있는 정보를 지닌 데이터로 변화시키고, 이를 효율적으로 제공함으로써 고부가가치를 창출하고 있다. 즉, 가치 있는 정보가 새로운 산업의 성장동력이 되고 있는 것이다.

그렇다면 우리나라는 어떨까. 우리나라 부동산 데이터는 과연 충분히 가치 있는 정보를 가지고 있을까. 우리는 ‘움직여 옮길 수 없는 재산, 토지나 건물, 수목’을 부동산이라 부른다.

부동산 데이터는 부동산 관계 법령에 따라 관리되고 있으며, 대표적으로 등기부·토지대장·건축물대장·공시지가·공시가격·실거래가정보 등이 있다.

부동산 데이터 역시 데이터 3법(개인정보보호법, 정보통신망법, 신용정보법)에 따라 관리되며, 특히 개인정보보호법에 따라 개인을 알아볼 수 있는 정보(다른 정보와 결합하여 알아볼 수 있는 정보를 포함)는 엄격히 보호되고 있다.

기본적으로 부동산 데이터는 개인의 사생활 및 재산과 밀접한 관련이 있어 접근에 상당한 제약이 따른다. 실제로 등기부 정보 확인을 위해서는 유료로 접근할 수 있고, 해당 부동산에 대한 빅데이터 확보는 원칙적으로 불가능하다.

국토교통부가 공시지가 조사를 위해 수집하는 항목은 소재지·지목·용도지역 등 36가지다. 이중 공개되는 항목은 소재지를 포함 5개 항목에 불과하다. 데이터 분석에 필요한 대량의 데이터는 공개되지 않고 있다.

건물 중 공동주택은 토지 데이터 수집 항목과는 별도로 35가지 항목이 더 있지만 공개되는 항목은 동호수를 포함해 6개 항목에 불과하고, 마찬가지로 대량의 데이터는 공개되지 않고 있다.

실거래가정보는 개인정보보호법이 더 엄격하게 적용돼 공동주택은 호수가 비공개되고 토지, 단독주택 지번이 비공개되고 있다.

프롭테크 업체는 가치를 창출할 수 있는 ‘충분히 가치 있는 정보’를 구하는 것이 상당히 곤란하다. 정부가 구축한 공동주택 등의 자료가 공개되더라도 가치에 중대한 영향을 미치는 방수, 화장실 수, 리모델링 여부, 베란다 확장 여부 등 자료는 여전히 실제조사를 통해 확보해야 하는 한계가 있기 때문이다. 당연히 이러한 정보를 수집·정리·분석하는 데에는 큰 비용과 노력이 필요하다.

더욱이 가치 있는 정보를 인공지능 기술을 이용해 자동으로 수집한다거나 정리·분석할 수 있다고 얘기하는 것은 거짓에 가깝다는 것이다. 중요한 자료가 무엇인지 판단하고, 정보를 어떻게 확보·정리하며, 인공지능에 어떻게 적용할 것인지는 관련 분야 전문가의 도움 없이는 어렵다는 것이다. 즉 이를 인공지능 스스로 할 수 있다는 주장은 거짓이라는 것이다.

인공지능은 결괏값에 대한 도출과정을 설명하지 못할 수도 있다. 인공지능이 정보를 분석하여 결과를 내놓더라도 그 결과가 적정한지를 또다시 판단해야 한다. 이를 기준으로 다시 수집된 자료를 재정리·분석하는 검증작업이 필요하다. 이러한 판단은 관련 분야의 전문가 참여 없이는 불가능하다.

더욱이 한번 신뢰성이 검증되었다 하더라도 시장 변화에 따라 자료를 지속해서 분석하고 검증해야 하기에 해당 분야 전문가가 일시적으로 참여하는 것만으로는 한계가 있을 수밖에 없다.

데이터 수집, 결과 검증이 매우 중요함에도 그 모든 것을 인공지능이 다 해줄 것처럼 과장하여 호도하는 것은 이제 막 인공지능이 전통산업과 결합하여 첫발을 내딛는 상황에서는 적절하지 않다.

부동산은 거래 은밀성, 가치형성요인의 복잡성으로 인해 데이터의 수와 객관성이 뒷받침되지 않으면 “The data never lies.”. 쓰레기를 넣으면 쓰레기가 나오는 대표적인 분야다. 불완전한 정보는 시장실패 요인으로 작용하여 그렇지 않아도 효율적 자원 배분이 어려운 부동산 시장을 교란할 가능성이 크기 때문이다. 정부도 개인 사생활을 침해하지 않는 범위 내에서 데이터 개방을 위한 노력을 해야 한다.

인공지능을 활용한 가치평가는 가능할까? 이에 대한 필자의 의견은 안타깝게도 현재 공개된 데이터로는 인공지능을 활용하더라도 신뢰할 만한 결괏값을 도출하기 어렵다는 것이다.

필자는 인공지능이 전통산업과 충돌하지 않고, 서로 협력함으로써 새로운 부가가치를 창출하고, 업무능률을 극대화해 주기를 바란다.

/디플러스 대표 정원혁




※외부 기고는 본지 편집방향과 일치하지 않을 수 있습니다.


<저작권자 © 온라인 경제미디어 뉴스웨이· 무단 전재 및 재배포 금지>

AD
로또리치
배철현의 테마 에세이
한국투자증권
집 걱정 없눈 세상을 만드는 LH 한국토지주택공사

온라인 경제미디어 뉴스웨이

(주)뉴스웨이 | 서울특별시 용산구 한강대로 252 우리빌딩 6층 | 등록번호 : 서울, 아00528 | 등록일자 : 2008.03.10 | 발행일자 : 2008.03.10 | 제호 : 뉴스웨이
발행인 : 김종현 | 편집인 : 강 혁 | 청소년보호책임자 : 안 민 | Tel : 02. 799. 9700 | Fax : 02. 799. 9724 | mail to webmaster@newsway.co.kr
뉴스웨이의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등은 법적 제재를 받을 수 있습니다.
Copyright © Newsway. All Rights Reserved.
위로 가기