2024년 03월 28일 목요일

  • 서울 10℃

  • 인천 11℃

  • 백령 7℃

  • 춘천 9℃

  • 강릉 10℃

  • 청주 10℃

  • 수원 10℃

  • 안동 8℃

  • 울릉도 10℃

  • 독도 10℃

  • 대전 10℃

  • 전주 10℃

  • 광주 11℃

  • 목포 11℃

  • 여수 12℃

  • 대구 10℃

  • 울산 13℃

  • 창원 12℃

  • 부산 12℃

  • 제주 12℃

배당·주가 두 마리 토끼 잡는 매력···“잘 골라 담아야”

[리츠 전성시대]배당·주가 두 마리 토끼 잡는 매력···“잘 골라 담아야”

등록 2019.12.06 08:01

김소윤

  기자

5%대 배당·안정적인 주가저금리시대 투자심리 잡아공실률 따라 배당수익 변동케이탑·모두투어리츠는 ↓

배당·주가 두 마리 토끼 잡는 매력···“잘 골라 담아야” 기사의 사진

유가증권시장에 5일 입성한 NH프라임리츠가 화려하게 데뷔하면서 리츠(REITs·부동산투자신탁) 인기가 식을 줄 모르는 모습이다. 지난 10월에도 ‘롯데리츠’ 청약에 5조원 가까운 자금이 몰려들면서 투자자들의 관심이 여느 때보다 뜨겁다는 걸 보여주기도 했다.

NH프라임리츠는 이미 롯데리츠의 흥행 성적을 뛰어넘었다. NH프라임리츠의 경우 7조7500억원에 달하는 청약금이 몰렸는데, 이같은 공모주 청약금은 지난 2017년 5월 상장한 넷마블(7조7650억원) 이후 2년여 만에 최대 규모다.

리츠의 강점인 5%대의 배당 수익률과 안정적인 자본차익(주가)을 동시에 얻을 수 있어 초저금리 시대 속 투자자에게 매력으로 다가왔기 때문에 최근 리츠 열풍이 강하게 분 것으로 보인다.

5일 금투업계에 따르면 현재 국내 증시에 상장된 리츠는 대장주인 맥쿼리인프라(시가총액 4조1711억원 규모)와 이리츠코크랩, 맵스리얼티, 신한알파리츠, 에이리츠, 모두투어리츠, 케이탑리츠 그리고 올해 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠 등 9개인 것으로 집계됐다.

최근 리츠에 대한 관심이 뜨거워지면서 이지스자산운용, KB부동산신탁, 하나자산신탁, 코람코자산신탁, 마스턴투자운용 등도 내년 리츠 공모리츠 상장을 준비 중인 것으로 알려졌다.

일단 리츠는 사업유형에 따라 크게 임대형 리츠와 개발 리츠로 구분되며, 이 중 개발 리츠의 경우 초기 개발 단계부터 투자자금이 유입된 후준공 이후 분양 등을 통해 수익이 회수되므로 임대 리츠에 비해 리스크가 크다. 국내 상장 리츠는 대장주인 맥쿼리인프라와 에어리츠를 제외하고 대부분 임대형 리츠다.

무엇보다 이들 대다수의 리츠는 매력적인 배당 수익률만큼 주가 수익률 또한 매력적인 것으로 분석됐다.

먼저 리츠 대장주인 맥쿼리인프라는 2008년 당시 주가 6080원때와 비교하면 현재까지 97.04% 즉 두 배 가까운 자본 이득을 얻은 것으로 나타났다. 맥쿼리인프라는 인천국제공항 고속도로, 천안-논산 고속도로, 백양터널, 우면산터널 등 주로 국내 인프라 자산에 투자하는 리츠다. 현재 12개의 투자법인에 투자하고 있으며 주무관청과 체결된 실시협약에 근거해 민간투자사업을 시행하고 있다.

또 미래에셋센터원을 기초자산으로 하는 맵스리얼티의 주가 수익률도 지난 2008년때인 4305원때와 비교해보면 16.84%로 무난한 모습을 보이고 있었다.

아울러, 중소형 리츠인 에이리츠의 경우에도 주가 수익률 또한 10%대로 비슷한 상승세를 기록하고 있었다. 에이리츠는 개발 사업에 투자하는 리츠로, 현재 문배동 아파트에 투자하고 있으며, 입주잔금이 들어오는 2020년에 현 주가기준 배당수익률 14% 수준이 예상되고 있다.

리츠는 국내에 지난 2001년에 도입돼 벌써 18년이 지났지만 여전히 사모 중심으로 폐쇄적인 움직임에 불과했다고 볼 수 있다. 그러나 작년에 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠 등이 좋은 성적을 보이면서 리츠 성장에 불을 지폈다고 볼 수 있다. 이들의 주가 수익률은 각각 51.52%, 54.8%를 기록하고 있었다.

먼저 최대주주를 이랜드리테일(지분율 75.28%)로 두고 있는 이리츠코크렙은 뉴코아 야탑점, 일산점, 평촌점, 중계점, 분당점 등을 기초자산으로 하고 있다. 신한알파리츠는 우호적 상권인 판교 크래프톤타워, 원효로 더 프라임 등을 기초자산으로 하고 있어 안정적인 배당 수익률이 기대되고 있다. 현재 유리자산운용 등(36.47%)이 최대주주로 돼 있다.

본격적인 리츠 성장세는 올해 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠 통해 이뤄진 것으로 보인다. 지난 10월에 먼저 상장한 롯데리츠가 증시 입성 첫날 상한가로 치솟는 등 화려하게 데뷔한 것도 투자자의 기대 심리를 자극했다.

일단 롯데리츠의 경우 강력한 ‘스폰서’(최대주주)라고 볼 수 있는 롯데쇼핑과 롯데지주가 있다는 점에서 매력적이라는 평가다. 또 롯데쇼핑의 우선매수협상권(ROFO) 대상 자산만해도 8조원에 육박하고 있어 꾸준한 성장이 기대되고 있다. 다만 주가는 현재 '제자리걸음'을 걷고 있다.

NH프라임리츠의 경우 이보다 더했는데, 이미 일반청약의 최종 경쟁률이 317.6 대 1로 집계되며 롯데리츠가 세웠던 기록(63.3 대 1)을 훌쩍 넘어섰다. 이날 코스피에도 화려한 데뷔식을 치뤘다. NH프라임리츠은 현재 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 우량 자산을 포트폴리오에 담고 있다.

다만, 이들 국내 상장리츠가 모두 좋은 성적을 낸 것은 아니었다. 케이탑리츠, 모두투어리츠는 배당 수익률이 코스피 배당수익률과 유사하거나 낮은 수준인 것으로 나타났다.

지난 2016년에 상장한 모두투어리츠는 최근의 리츠 상승세에 전혀 웃지 못하고 있다. 모두투어리츠는 자기관리리츠로, 운영법인인 모두스테이에 스타즈 호텔 4개를 운영 위탁하고 이에 따른 매출액의 40~50% 수준의 임대료를 수취하는 구조다.

그러나 출범 후 중국의 사드보복 충격으로 여행객이 줄면서 배당수익을 제대로 챙겨주지 못했다. 이 때문에 주가는 한 때 반토막 가까이 나기도 했다. 또 낮은 배당 매력도로 인해 전체 리츠 중 하위의 수익률을 기록하고 있다.

가장 하락폭인 큰 리츠는 케이탑리츠로 주가 하락율이 80%를 넘었다. 이 리츠 역시 판교 산운 아펠바움, 케이탑 서초빌딩 등을 기초자산으로 건물임대사업을 진행하며 배당하는 구조다.

다만, 금투업계에서는 자산의 공실률, 경기변동 등에 따라 약속한 배당수익률을 달성하지 못할수도 있기 때문에, 배당수익률의 안정성에 대해 장담을 하지 못하는 분위기다. 또 주가 역시 급등하거나 하락폭이 커진다면 이들 종목의 배당수익률(주당 배당금/주가)은 당초 기대보다 못 받을 가능성도 나온다. 이날 상장한 NH프라임리츠는 투자 위험등급을 ‘1등급’으로 분류하기도 했다.

일례로 지난 2017년 모두투어리츠는 1.75%, 케이탑리츠는 2%의 배당률을 지급했다. 당시 상장됐던 트러스제7호는 아예 배당하지 않았다.

또 롯데리츠는 코스피 평균의 약 3배인 연 6%대의 배당수익률을 목표로 했으나, 증권가에서는 현 주가수준에서 5.2% 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 이리츠코크렙, 신한알파리츠의 배당수익률 역시 약속했던 7%대에 못 미칠 가능성이 제기된다.

또 이날 각광받았던 NH프라임리츠처럼 오피스 임대사업에 투자하는 리츠의 경우 안정적이지만 큰 수익을 얻기 어렵다는 단점도 지니고 있다는 말도 나온다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 “경기 회복에 대한 불확실성에 따라 공실이 다소 높아지더라도 임차료를 크게 줄이지 않으려는 기조가 수익률에 반영했다”라며 “국내 기관투자자의 경우매매가가 다소 높더라도 장기 임차 가능 물건 및 안정적 운영수익을 확보할 수 있는 오피스에 대한 선호가 높아진 것”이라고 설명했다.

그러면서 그는 “최근에 부도법인수가 감소하고, 공실률 역시 하향 추세에 접어듦에 따라 오피스의 투자 물건으로서의 매력도가 크게 증가하고 있다”라며 “그러나 지난 2014년 이후 가파른 지가의 상승으로 인해 절대 소득수익률(임차료/투하자본)은 하향 안정화 추세에 접어들었기 때문에 안정적이지만 고수익을 기대하기는 어렵다”라고 진단했다.

또 현재 일부 리츠에만 강세가 집중돼 투자 전 자산 구성을 잘 따져봐야 한다는 지적도 나온다. 김 연구원은 “최근 저금리 기조의 확대와 주식시장 변동성 강화로 인해 갈 곳을 잃은 자금들이 넘쳐나게 되고, 이에 따라 리츠로 투자 역시 확대됐다”라며 “다만 우려스러운 부분은 단기적으로 상장 리츠의 주가 상승이 다소 과열의 양상을 보인다는 점”이라고 설명했다.
ad

댓글