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김성배 기자
등록 :
2019-03-03 13:45

착한 공급가 등 ‘가격 경쟁력’ 수익형 부동산 변수되나

최근 초강력 아파트 규제로 부동산 시장이 정체되고 있는 가운데 알짜 수익형 부동산이 주목받고 있다.

대표적인 알짜 수익형 부동산으로는 우선 착한 분양가를 내세운 일부 상품들이 있다.

분양시장에 고분양가 논란이 일면서 경쟁이 심화되고 있는 수익형 부동산 시장에도 차별화 전략으로 착한 분양가 바람이 불고 있는 것으로 풀이된다.

착한 분양가는 크게 인근 시세나 분양가와 비교해 외형상으로 낮아 보이는 경우가 있는가 하면 높은 전용률이나 테라스나 발코니 제공, 복층설계, 독점공간 사용 등으로 공급해 서비스 공간 등으로 실질적인 분양가를 낮추는 방식으로 나뉘게 된다.

먼저 일부 착한 분양가를 내세운 상가들이 완판행진을 보였다. GS건설이 지난해 9월 경기 서남부권에 공급하는 그랑시티 자이가 하루만에 조기 마감되었다. 2016년부터 시작된 아파트와 오피스텔의 7653가구 분양 성공에 이어 마지막 단지 내 상가인 ‘파크 에비뉴’도 높은 입찰 성적을 기록했는데 업계에 따르면 73개 점포 입찰에서 최고 17대 1, 평균 7.2대 1의 경쟁률로 입찰이 마감됐다.

앞서 선보인 라이프 및 포트 에비뉴의 낙찰가보다 절반 가까이 낮춘 이번 파크 에비뉴의 착한 가격을 내세운게 완전 판매의 비결로 분석된다. 파크 에비뉴의 평균 낙찰가율은 143%로 지난 6월 분양했던 1차 상가(라이프 및 포트 에비뉴)의 135% 기록을 가볍게 넘어섰으며 최고 낙찰가율은 약 170%를 기록하며 경기도 최대 단지 내 상가의 마지막 가치를 증명했다.

또한, 지난해 4월 경기도 부천시 약대동에서 선보인 ‘부천 아이파크 단지 내 상가’도 1층 전면 상가 기준 분양가를 3.3㎡당 1,860만원 선에 내놨는데 부동산114 기준 인근에선 선보인 신규 상가의 1층 기준 3.3㎡당 분양가 3,400만원의 절반 수준이다.

분양가 1억원 미만부터 소액투자가 가능한 수도권 내 오피스텔이나 도시형 생활주택도 공급중에 있어 눈길을 끌고 있다. 산업단지나 대학가 인근의 경우 임대수요가 풍부해 높은 수익률이 기대된다.

높은 전용률로 실질적인 분양가가 저렴해 인기를 끈 사례도 있다.

일부 수익형 부동산 시장에서 전용률이 높은 상가가 인기다. 전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓은 데다 분양가 인하효과도 얻을 수 있어서다.

공급면적에서 복도와 계단, 주차장 등 공용 공간을 뺀 전용면적 비율을 뜻하는 전용률이 높을수록 실제 사용하는 공간이 넓다. 이로 인해 추가적인 매출을 올릴 수 있어 임차인의 선호도가 높다.

전용률이 높을수록 실질적인 분양가가 낮아지는 점도 장점이다. 상가 분양가는 공급면적 기준으로 책정되기 때문에 같은 공급면적이라도 전용면적에 따라 실질 분양가격이 달라진다.

실제 김포 한강신도시 장기동에 공급 된 ‘e편한세상 캐널시티에비뉴’ A-10 상가는 전용면적으로는 75㎡(22평) 정도며 분양가는 부가세를 포함해 7억6000만원 선이었다.

반면 인근에서 분양한 G상가의 경우 면적이 44㎡(13평) 불과하지만 가격은 8억7000만원에 달했다. 두 상가의 공급면적은 비슷했지만 전용률이 높은 상가가 1400만원 이상 저렴한 셈이다.

테라스나 복층, 발코니 확장 등으로 공급해 서비스 공간 등을 제공하는 수익형 부동산도 눈길을 끈다.

실제 최근 분양한 일부 오피스텔 중에서도 테라스 특화 설계가 도입된 타입은 높은 청약경쟁률을 보였다.

지난해 4월 분양한 경기도 안산시 고잔동 ‘안산 중앙역 리베로’는 전용면적 33㎡ 29C타입에 테라스 설계를 적용했다. 금융결제원 자료를 보면, 전용면적 33㎡ 29C타입에서 20.33대 1의 최고 경쟁률이 나오며 테라스의 인기를 증명했다. 평균 경쟁률이 2.01대 1인 것과 비교하면 10배 차이가 난다.

지난해 5월 분양한 경기도 군포시 금정동 ‘힐스테이트 금정역’ 오피스텔도 전용면적 39㎡ 일부 세대에 테라스 설계를 도입했다. 전용면적 39㎡T가 포함된 3군의 청약경쟁률이 144.51대 1로 평균 경쟁률 62.62대 1의 두 배가 넘는 경쟁률을 기록했다.

마지막으로 독점으로 특정공간을 사용하는 경우다. 최근 상업시설 최상층에 루프탑이나 스카이라운지 등이 이목을 끌면서 특정업종이 휴게공간이나 테라스 등을 독점으로 사용하는 경우가 늘고 있다.

서울시 동작구 노량진동 16-1 외 10필지(구 청과물 도매시장)에서 선보이는 노량진 수산시장의 관문형(초입) 상가인 노량진 드림스퀘어가 공급중이다. 지하 5층~지상 최고 18층, 2개동, 원룸형 오피스텔 총 598실 규모다.

이번에 공급되는 물량은 지상 1층~2층 총 26개 점포로 3.3㎡당 1000만원대(부가세 별도)에서 4000만원대(부가세 별도)로 입지에 따라 다양하다. 량이 아닌 도보로 노량진 수산시장을 이용하는 고객들이 반드시 거쳐야만 하는 관문형(초입) 상가로 노량진 수산시장의 한 개 점포(전용면적 약 5㎡)당 권리금만 3~4억에 거래되고 있는 실정으로 알려졌다. 노량진 드림스퀘어 상업시설은 1호선·9호선 노량진역 도보 3분거리의 초역세권 상가다.

서울시내 주요 업무 지구인 상암동 디지털미디어시티(DMC) 직장인 퇴근길 동선인 먹자상권에 랜드마크 상가인 상암 엠시티가 오는 3월경에 분양 및 임대에 나선다. 서울시 마포구 상암동 12-31 외 2필지 일대에 연면적 2623.51㎡, 지하 2층~지상 8층 규모로 총 점포수 24호로 공급된다.

총 주차대수 32대로 최근 일대에서 공급된 신축 상업시설로는 최대 규모로 공항철도 디지털미디어시티역 도보 3분거리 역세권 상가다. 상암동 디지털미디어시티(DMC)와 맞닿은 은평구 수색증산뉴타운 사업이 속도를 내기 시작해 추가적인 배후세대가 기대된다. 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택이 주어지며 2020년 2월 준공예정이다.

KB부동산신탁이 공공택지지구인 군포 송정택지지구에서 이달 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’ 오피스텔이 분양중이다. ㈜풍산건설이 시공하는 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 경기도 군포시 도마교동 478번지 일원에 위치하며, 오피스텔 전용 20~43㎡ 총 464실, 상업시설 총 72실(1,2층)로 구성된다. ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’은 주로 아파트에서 볼 수 있던 5룸, 3Bay 혁신평면(일부세대), 테라스(일부세대) 등 총 3개 타입으로 방을 구성하며 설계를 다양화했다.

지하철 1호선 의왕역, 4호선 대야미역·반월역과 가까워 대중교통을 통한 출퇴근이 용이하며 5분대 진입이 가능한 47번 국도를 통해 교외 이동이 수월하며 단지는 송정지구와 의왕역을 연결하는 송부로 96번길과 닿아 있고, 수원~광명고속도로 남군포IC, 영동고속도로 군포IC도 가깝다.

서울시 구로구 오류동 68-35 일원에 국철 1호선 오류동역 초역세권 메디컬 전문상가인 ‘오류동역 메디컬 프라자’가 분양 및 임대중이다. 올 2월 준공을 앞두고 있는 오류동역 메디컬타워는 지상 건물연면적 1039.47㎡, 지하 1층~지상 8층 규모로 분양 및 임대대상은 지상 1층~지상 8층이다.

수도권 서남부 지역 일대 철도망 구축, 대규모 산업단지 조성 소식이 전해지면서 서울 구로구 오류동역을 주축으로 부동산 시장 상승에 대한 오류지구는 철도상부 및 유휴 국공유지 등에 적용할 부지로 거듭날 수 있다.

영등포 롯데백화점과 신도림 디큐브시티 등 대형 쇼핑타운의 밑그림도 기대되며 남부 광역급행철도와 제2의 G밸리 등이 오류역세권의 부동산 주변 기대를 높이는 호재다.

김성배 기자 ksb@

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