[강남아파트 세금 전쟁]세금 폭탄 피하자···명의변경·증여 폭증

24억원 ‘똘똘한 집 한 채’ 종부세 28%↑ VS 3채 70%↑

6억원 넘는 강남권 아파트 보유자는 ‘부담부 증여’가 유리

‘디에이치자이 개포’ 부부공동명의변경시··· 2262만7천원 세금 덜내

절세 방안 3가지 예시. 그래픽=박현정 기자

# ‘똘똘한 집 한채’로 절세= 50대 중반 A씨는 지난해 보유 중이던 목동 아파트와 임대수익을 위해 투자했던 마포구 아파트, 경기도 지역에 있는 아파트, 총 3채를 정리하고 서울 강남권 아파트 한채를 24억원에 사들였다. 주택자에 대한 제재가 강화되는 추세여서 '똘똘한 한 채'를 보유하는 게 낫다는 판단이다.

24억 아파트 한 채 소유자는 종부세 28% 오르지만, 같은 가격에 3채 있으면 종부세 70% 이상이 뛰기 때문이다.

# 부부 공동명의 변경으로 절세= 상반기 ‘로또 청약 아파트’로 불려왔던 ‘디에이치 자이’가 4일 동안에만 739건의 부부명의 변경 신청 접수가 이뤄졌다. 업계의 관계자들은 “한 아파트 단지에 44%나 달하는 명의 변경 신청률은 보기 드문 일이라”며 놀라는 눈치다.

왜, 이같은 현상이 일어난 것일까? 결론은 양도 및 보유세 강화 방침에 맞선 '주택보유자'의 절세 방안의 전략으로 보인다. 똘똘한 집 한채, 부부명의 변경, 증여 등 을 할 경우 세금을 줄일 수 있기 때문이다.

19일 관련 업계에 따르면 ‘디에이치 자이’ 아파트는 이미 청약 추첨 등 계약 절차가 마무리됐다. 그런데 어쩐 일인지 분양권 명의를 '부부 공동'으로 변경하려는 사람들이 대거 몰리기 시작했다. 명의 변경에 관한 문의도 잇따라 발생했다. 지난 6월 11~14일 동안만 명의변경 신청 건수가 739건에 달했다. 접수 분양 물량 총 1690가구의 43.7%에 해당하는 수치다. 업계에서는 추후 신청하는 사람이 더 늘어날 것으로 예상하고 있다.

정부는 올해 보유세 강화를 비롯해 종합부동산세 카드를 만지작거리고 있다. 이에 주택 소유자들의 세금 폭탄을 피하기 위한 절세 행위로 주택 증여가 활기를 보이고 있다. 올 상반기 전국 주택 증여 거래 건수가 역대 최고 기록을 보이고 있다는 점은 실감케 한다. 절세방법으로 증여를 이용하는 사람들이 많아지고 있다는 것.

증여 건수. 그래픽=박현정 기자.

특히 증여는 서울 강남 3구 등 주택 가격 상승률과 공시가격이 높은 고가 주택지역을 집중적으로 나타났다. 한국감정원에 따르면 올해 상반기 서울 주택 증여는 1만2850건으로 지난해 상반기(6507)대비 두 배가량 늘었다. 서울 강남구(1643건)와 서초구(1512건)에서 전년 대비 각각 322%와 144% 증가했다. 송파구도 20%가 는 545건을 기록했다. 이에 강남 3구 전체로 증여 건수가 전년 대비 153% 급증했다.

정부는 작년 하반기부터 '고가 주택'과 '다주택자'를 상대로 한 보유세 인상을 거론해왔고, 최근 실제로 세율 인상 등을 담은 종부세법 개편안을 발표했다. 종부세는 지분을 쪼개면 금액을 크게 줄이거나 아예 안 낼 수 있다. 종부세는 1주택자 기준 공시가격 9억원 이상부터 부과된다. 실거래가격이 대략 13억원 이상인 아파트가 대상이다.

부부공동 명의 변경을 이용해 세금 절감에 나서고 있는 수요자들의 움직임을 보인 곳은 디에이치자이 개포가 대표적이다. 전용 84㎡의 분양가는 12억5000만원~14억3000만원 선이다. 1주택자 개인 명의일 경우 재산세와 종부세 등을 합한 보유세 485만원을 준공 연도에 내야 한다. ‘

아파트에 당첨된 사람이 부부간 증여를 통해 공동명의로 바꾸면 50대 50으로 지분을 나눈 경우 1인당 지분이 7억원으로 줄어든다. 입주 후 이 아파트를 20억원에 매도한다고 가정해도 양도차익이 6억원이 아니라 각각 3억원에 대해 과세해 양도차익이 클수록 누진되는 세금을 줄일 수 있다. 종부세도 인당 보유한 주택의 공시가격이 클수록 세금이 누진되는 구조여서 부부가 서로 지분을 나누면 절세가 가능하다.

이같은 방법으로 양도소득세 역시 줄일 수 있다. 14억원에 분양받은 아파트를 향후 20억원에 매도한다고 가정하면 단독 명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 총 1억498만원가량의 양도세를 내야 하지만 부부 공동명의면 양도세가 8256만원으로 줄어든다. 양도세는 인당 차익이 클수록 세율이 누진되는 구조다.

고가 주택을 보유한 다주택자의 세 부담으로 인해 조세피난처로 자녀에게 집을 물려주는 증여도 급증하고 있다. 특히 임대사업자 등록에 따른 세제 혜택을 기대할 수 없는 서울 강남권에서는 조세피난처로 증여를 택하는 사람이 적지 않은 것으로 풀이 된다.

서울 강남권은 임대주택 등록 가능 대상인 공시가격 6억원 이하 주택이 많지 않아 ‘부담부 증여’로 눈길을 돌리는 수요자들도 있다. 전세보증금 등 부채를 포함해 아파트를 증여하면 과세표준에 따라 세금을 줄일 수 있다는 점을 이용하는 것이다. 증여받은 사람은 채무를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내고, 채무에 해당하는 부분은 증여를 하는 사람이 세를 부담하게 되는데, 전체 가액의 일정 부분이 양도세로 나눠지면서 누진세를 피할 수 있다.

예컨대 매매가격이 13억원인 아파트의 경우 전세보증금이 8억원이라고 가정하면 전세금 8억원은 증여를 한 부모가, 나머지 5억원은 증여를 받은 자녀가 증여세를 내게 된다. 여기에서 성년자녀 인적공제를 받으면 자녀에겐 4억5000만원에 대해 20%의 누진세율만 적용된다.

여기서 ‘똘똘한 집 한채’로 아예 안전적으로 절세 방안을 선택하는 수요자도 나타난다. 실제로 정부의 시뮬레이션 결과 공시가격이 24억원짜리 아파트를 한 채 소유한 1가구 1주택자는 종부세가 이전 554만원에서 713만원으로 159만원(28.7%) 인상되지만 집을 3채 이상 갖고 있는 다주택자는 보유한 주택의 공시가격 합계가 24억원일지라도 종부세 종전 773만원에서 1341만원으로 568만원(73.5%)이나 급격하게 뛰어오른다.

양도세 절세를 위해 비껴간 관료도 있다. 김상곤 사회부총리 겸 교육부장관이 대표적이다. 당시 시세보다 1억원 이상 낮은 가격에 강남 아파트를 처분해 양도세 중과를 극적으로 피했다고 업계에서는 바라 보고있다. 김 부총리는 자신이 소유하고 있는 서울 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용면적 94㎡를 23억7000만원에 매매계약했다.

국세청 홈텍스 양도소득세 간편계산으로 추정해본 결과 김 부총리의 양도세는 6억4000만원 정도로 추정된다. 여기엔 취득가 4000만원으로 최고세율 42%가 적용된 수치다. 다만 이후 같은 금액으로 매도했다면 약 7억원의 장기보유특별공제를 받을 수 없고 기본 세율 52%가 적용돼 부담액은 11억원 이상이다. 즉 5억원 가량의 절세효과를 얻은 셈이다.

업계관계자들은 정부의 과세 기조로 인한 시장의 당연한 움직임이라고 전한다. 과세 기조가 강한 정부의 영향으로 주택 보유자들이 세금 절감의 움직임은 더 증가할 것을 예상했다. 반면 다주택자들에게 집을 팔 수 있는 방안도 마련돼야한다는 의견이다.

부동산 업계의 한 관계자는“증여를 통해 인이 보유하고 있는 주택 수를 줄이면 양도세, 임대소득세, 종부세 등을 줄일 수 있다”며 “부동산 관련 세금이 본격 강화되면서 주택 보유자들이 행동에 나서고 있는 현상이 짙어지고 있는 상황이다, 무엇보다도 다주택자들은 똘똘한 한 채 수요도 현상이 더 짙어질 것이다”고 말했다.

강남구 A공인중개소 관계자는 “강남권의 경우 소형 아파트도 수십억원에 달하는데 양도소득세에 보유세 강화까지 겹치며 다주택자들이 이러지도 저러지도 못하는 상황”이라며 “정부가 거래세를 낮추던가 임대주택 사업에 등록할 수 있도록 세제 혜택 기준을 늘려주든지 해야 다주택자들이 쉽게 움직일 수 있을 것”이라고 말했다.