[10.24 가계부채 대책]매수세 약화··· “집값 상승 둔화될듯”

신(新) DTI, DSR로 자금 옥죄기

매수 감소 거래절벽 현상 예상

로드맵 예고 다주택자 관망세

서울 흑석동 일대 아파트. 사진=이수길 기자 [e-mail]

기획재정부가 24일 정부서울청사에서 국토교통부와 금융위원회, 금융감독원과 ‘가계부채 종합대책’을 발표했다. 이번 가계부채 종합대책 발표에 담긴 내용들이 부동산 대출규제를 옥죄는 것이어서 매수 문의 감소가 장기간 이어지면 외곽에서부터 가격 하락 움직임이 예상돼 부동산 시장 관망세가 짙어져 집값 상승세가 둔화될 것이라는 전망이다.

24일 관련 정부부처와 업계에 따르면 김동연 부총리 겸 기재부 장관과 김현미 국토부 장관, 최종구 금융위원장, 최흥식 금융감독원장 등이 이날 직접 브리핑을 통해 가계부채 종합대책이 발표됐다.

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 당정 모두발언에서 "차주 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI(총부채상환비율) 제도를 개선해 내년 1월부터 시행하고, 2018년 하반기부터는 DSR(총부채원리금상환비율)을 도입하겠다"고 밝혔다.

특히 다주택자는 이번 대책에 담길 신(新) DTI를 통해 돈줄이 더 마른다. 기존 DTI는 연간 대출 원리금 상환액(분자)을 소득(분모)으로 나누어 산출하는데, 내년부터 적용되는 신 DTI 하에서는 분자와 분모에 포함되는 내용이 바뀐다.

기존 대출 원리금 상환액에는 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함했다면, 새 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다.

또 소득은 주택담보대출 만기 시의 평균 예상소득이 된다. 이와 같은 조치로 다주택자들은 사실상 돈을 추가로 빌리기 어렵게 될 전망이다. 높은 전셋값에 편승에 전세를 끼고 집을 사 시세차익을 노리는 '갭 투자'가 상당 부분 차단될 것으로 기대하고 있다.

모든 대출의 원리금 상환액을 1년 단위로 따지고 장래 예상소득까지 고려한 DSR은 당초 2019년부터 도입될 예정이었지만 내년 하반기로 도입 시기가 앞당겨졌다.

정부가 8.2부동산대책에 이어 가계부채 종합대책 발표를 서두르는 이유는 연이은 규제 정책에도 불구하고 집값은 여전히 뛰고 있고 대출 규모도 줄고 있지 않기 때문이다.

지난 8월 강력한 8.2부동산대책으로 서울 집값을 잡았다고는 하지만 집값 하락은 한 달여 만에 끝을 냈다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 8.2대책 발표 이후 5주간 0.15% 하락했지만 9월 둘째주부터는 상승 전환하며 지난주까지 0.28% 올라 이미 하락폭을 만회한 상태다.

강남4구 아파트값도 모두 상승 전환을 마쳤다. 특히 송파구의 경우 재건축 단지 진척 호재로 8.2대책 이전과 다를 바 없는 상승률을 보이고 있다. 송파구의 경우 8.2대책 이후 4주간 0.28% 하락했지만 이후 6주간 1.4%나 급등했다.

정부가 대출을 옥죄고 있지만 지난달 은행권 주택담보대출 잔액은 561조원으로 한 달 동안 3조3000억원 늘었다. 증가폭은 8월(3조1000억원)보다 오히려 커졌다.

이미윤 부동산114 연구원은 “수도권 아파트값 상승이 유지되고 있지만 거래량 감소는 이어질 전망”이라며 “재건축 조합원 재당첨 제한과 가계부채 종합대책 발표를 앞두고 연내 기준금리 인상 예고까지 나오면서 주택거래 환경이 복잡해졌다”고 말했다.

이어 “특히 다주택자들은 대출을 추가로 받기 쉽지 않고, 대출 금리 인상폭이 커지면 이자부담으로 기존 주택을 팔기 위해 매물이 늘어날 것”이라며 “내년 양도소득세가 중과되기 직전 3월까지는 매도할 시간이 남아 당장은 가격 하락세로 전환되기는 어렵지만 매수 문의 감소가 장기간 이어지면 외곽에서부터 가격 하락 움직임이 예상된다”고 말했다.

이번 대책으로 대출 문턱이 높아지면서 시장 위축에 대한 전망도 나온다. 자금줄이 경색되면 아파트 등 주택 거래량은 감소할 수밖에 없고, 부동산 경기는 지금보다 더욱 위축될 것이라는 우려다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “전반적으로 대출의 문턱이 높아지는 만큼 부동산 구입시 자기자본비중을 종전보다 높이는 것이 필요하다”며 “대출금리까지 오를 가능성이 있으므로 가급적 과도한 대출보다 적정대출을 통한 실속,알뜰 구매 요구돼, 규 분양의 경우 HUG의 중도금 대출한도및 보증비율이 낮아지는 만큼 당첨보다 자금계획의 중요성이 부각된다”고 말했다.

또한 “정부가 이번 대책을 통해 부동산 안정 신호를 시장에 보내고 있는 만큼 시장은 일단 숨고르기 양상 진행이 예상, 정책에 민감한 서울 강남 재건축 등 투자상품 성격이 강한 부동산은 매수가 둔화 불가피하다”고 전했다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “이번 종합대책으로 인해 수요자들의 대출을 받을 수 있는 폭이 좁아들면서 부동산 시장이 자연스럽게 위축될 수 밖에 없다”며 “추후에는 거래절벽 현상까지 나타날 수 있을 것이다”고 전했다.

이어 “일부 다주택자들한테도 큰 영향을 끼칠 것으로 보인다”며 “추후 발표될 주거복지로드맵의 내용수준에 따라 다주택자들이 의사결정을 할 것으로 예상하면서 시장 둔화, 관망세가 보일 것이다”고 분석했다.

한편 정부는 가계부채 종합대책 발표 후 후속대책으로 서민·실수요자 ‘주거복지 로드맵’을 추가로 발표할 계획이다.